Devenir rentier en immobilier locatif - possible ? entre rêve et réalité
Rentier, la vraie définition (ou plutôt les multitudes définitions)
>Larousse : Personne qui perçoit une ou des rentes.
>Le Robert : Personne qui a des rentes, qui vit de ses rentes.
>L'internaute : Personne qui tire sa fortune de biens immobiliers ou de placement dont elle profite de l'usufruit, sans exercer de métier.
On aurait pu faire un dico de toutes les définitions, mais en règle générale, un rentier immobilier est une personne qui gagne suffisamment d'argent avec l'immobilier pour couvrir ses dépenses. Imaginons que pour vivre correctement, 2 000€ net par mois suffisent pour une personne seule dans une ville standard. Ainsi, pour devenir rentier immobilier, vous devez avoir un revenu mensuel net de charges (incluant les impôts) d'au moins 2 000 euros. A vos calculs !
Le rêve de tout propriétaire : devenir rentier
Alors, comment devenir rentier en immobilier ?
Voici les 7 étapes à répéter (en boucle) pour devenir rentier en immobilier :
- Définir sa stratégie
- Trouver son secteur d'investissement
- Se créer un réseau de professionnel de l'immobilier
- Avoir un partenaire bancaire dédié à l'investissement immobilier
- Trouver un notaire pertinent
- Être accompagné par une entreprise de rénovation
- Avoir un gestionnaire immobilier qui comprend les contraintes des investisseurs immobiliers
Mais dans la (VRAIE) vie, répéter ces étapes est chronophage et requiert du temps, de l'expertise. C'est pour cette raison que beaucoup de français ne passent pas à l'action 😕
En plus de ces étapes, vous avez des indicateurs, souvent sous-estimés, à prendre en compte.
Explications.
Le taux d'endettement (et depuis 2022, le taux d'usure)
Ah, le taux d'endettement, le taux d'usure... ces mots ont donné des frissons à toute la profession, que se soit les diagnostiqueurs, les notaires, les agences, les sociétés de clé en main etc... tout le monde a eu sa goutte de sueur sur un ou plusieurs dossiers.
Avant le 01 janvier 2022 et les nouvelles règles du HCSF, le taux d'endettement était un "détail", puisque l'on pouvait pratiquer le taux différentiel (appelé aussi le taux investisseur).
Exemple 1 : avec calcul différentiel
- Enoncé :
- Charges fixes : 1000€
- Revenu mensuels : 3000€
- Revenus locatifs : 1500€
- Charges locatives mensuelles : 1000€
- Calcul :
- 1000 / (3000+(1500x0.7 - 1000) x 100 = 1000 / (3000 + 50) x 100 = 33%
Super ! cela rentre dans les cadre des règles HCSF
Exemple 2 : avec calcul classique
- Enoncé :
- Charges fixes : 1000€
- Revenu mensuels : 3000€
- Revenus locatifs : 1500€
- Charges locatives mensuelles : 1000€
- Calcul :
- (1000 +1000) / (3000+(1500x0.7) x 100 = 2000 / 4050 x 100 = 49%
Et là c'est chocolat ! Hors cadre.
En plus, depuis la hausse des taux d'intérêt en milieu d'année 2022, est apparu (il existait, mais il était trop timide...) le fameux taux d'usure. Sans être technique, c'est le taux max (TAEG) auquel les banques ne peuvent plus prêter.
ça + ça + ça = patatra ! Du coup, il faut absolument établir une stratégie de financement avant de se lancer.
Autres éléments à regarder... promis après on passe à un autre sujet.
Quand vous sollicitez une banque, il faut savoir quel critère elle prend en compte, on va évoquer les 2 principaux (désolé pour les puristes 😇) :
1 ) le taux d'endettement maximum = 35%
C'est le taux auxquelles les banques estiment que vous pouvez vous endetter, au dessus de ces fameux 33/35% ils considèrent que vous en sur-financement !
Exemple : votre crédit = 1000€, vos revenus = 3000€ = 1000/3000 = 33%
2 ) votre reste à vivre = admettons que vous soyez au dessus des 35%, la banque peut évaluer le reste d'argent que vous avez après l'ensemble de vos dépenses. C'est surtout valable pour les personnes à revenus confortable. Par contre si vous gagnez 15 000€ par mois et que vous en dépensez 17 000€, on s'est compris... le reste à vivre est de -2000€... compliqué pour le financement.
Si vous êtes :
- inférieur au 35%
- reste à vivre positif, voire confortable
- votre emprunt rentre dans les clous du taux d'usure
A moins d'un excès de jeu en ligne... votre financement "sent" bon et vous maximisez vos chances pour vos prochains investissements.
Le graal du cashflow positif
Là, c'est l'élément recherché par tous les investisseurs qui débutent. C'est la Muse. C'est THE critère. Et on ne peut pas dire que l'on peut leur donner tort.
Par contre, il faut apporter certaines nuances.
Est ce infaisable d'avoir du cashflow positif... non pas impossible, mais c'est corréler à sa proportion au risque. Plus le cashflow positif est important, plus le rendement est important, plus la stratégie d'investissement est risqué.
Mais c'est ok quand c'est bien fait, mais c'est FAUX de croire que tout le monde peut (ou veux) le faire.
A partir de 7% brut, votre investissement est censé s'autofinancer, au delà, c'est le cashflow positif.
C'est ce qui s'appelle, la stratégie à haut rendement !
La vacance locative
Non, non ce n'est pas ce type de vacances dont on parle, mais bien des périodes quand vous n'avez pas de loyer entre deux locataires.
C'est un indicateur dont on parle peu (voire très peu). Il peut plomber une rentabilité. C'est pour cela qu'il faut investir dans des zones :
que l'on connaît bien,
à forte demande locative,
où il y a des biens à rénover.
Cela permet de maximiser sa rente !
Maitriser sa fiscalité
En France, la fiscalité c'est simple 🙄
Plus sérieusement, avoir des notions en fiscalité est important, en tous cas, au départ, ne pas avoir recours à un avocat fiscaliste n'est pas le plus important. Juste avoir 2/3 choses en tête !
Vous avez certainement entendu parler du régime LMNP, oui ? c'est cool, car on aime ce régime fiscal.
Si c'est non, alors en voici les grandes lignes :
- LMNP signifie = Loueur meublé non professionnel,
- Il comporte 2 sous régimes, le micro foncier et le réel. Le top est le régime réel, pourquoi ? C'est celui où l'on peut tout amortir, mettre pas mal de chose en charge,
- C'est le meilleur des deux mondes entre le pro et le perso,
- vous bénéficiez de la plus value des particuliers.
il y a plein d'autres avantages. Mais pour commencer dans l'immobilier, c'est le meilleur compromis.
Alors, certains nous diront, oui mais la SCI, la Holding, la SARL de famille, la SAS... c'est vrai, ce sont des véhicules d'investissements qui vous permettent d'investir dans l'immobilier locatif.
Mais pour commencer, la grande majorité des gens doivent maîtriser le LMNP. Qui soi dit en passant est une niche fiscal.
Chaque investisseur est différent et il faut s'adapter à son profil et ne pas faire une stratégie d'investissement copier/coller de son voisin, au risque de perdre de l'argent sur le long terme.
La gestion locative
Si vous voulez devenir rentier en immobilier, vous devez ABSOLUMENT déléguer la gestion locative :
- soit par une agence
- soit un service dématérialisée
- soit par l'embauche d'une personne dédiée
Pas plus pour cette indicateur.
Ah si, entourez vous d'un personne/agence qui comprend l'investissement immobilier. Voilà pas plus.
Quelle est la meilleure stratégie pour devenir rentier ?
Bon.
Tout d'abord, si vous voulez devenir rentier, il faut enchainer les investissements à plus de 10% brute. Donc si vous souhaitez investir dans des studios dans des grandes villes, ça va être compliqué ou du moins très loooong !
Voici les stratégies immobilières de la moins intéressantes à la plus intéressantes :
- location nue : fiscalement pas intéressant (hors déficit foncier et SCI), très long pour devenir rentier.
- location meublé longue durée : fiscalement intéressant, investissement porteur dans les grandes métropoles, mais peu en vue dans les petites villes (hors étude de marché spécifique),
- la colocation : fiscalement et revenu intéressant = excellent compromis
- la location saisonnière : très chronophage en temps, à aujourd'hui , il faut savoir bien se démarquer, mais c'est celle qui offre le ratio gain/cashflow le plus intéressant.
Du coup la meilleure stratégie est voire plus bas
Les formations en immobilier : arnaque ? opportunité ?
Si vous souhaitez investir par votre propre moyen, chercher les biens, trouver les bons partenaires travaux et gérer votre investissement, cela peut avoir du sens.
Mais dire qu'il est possible d'être rentier en 1 an (sans préciser la stratégie) ce n'est tout simplement pas possible.
Je ne connais pas une seule personne qui investis dans l'immobilier qui vit EXCLUSIVEMENT de ses rentes et qui arrête de travailler (sauf peut être les frugalistes xoxo).
Affirmer que ce sont des arnaques, c'est excessif (sauf pour certains), mais dire qu'ils utilisent, usent et abusent du marketing et de la psychologie humaine… oui c'est évident.
Comme dans tout aventure entrepreneuriale, les bons sont souvent mis, à tort, dans le même panier.
La (VRAIE) réalité
Dans l'inconscient des gens, être rentier faire référence à l'oisiveté, les cocotiers, la serviette et la pinacolada ! Et c'est sur ça que joue les formateur en immobilier.
La chose à se dire est que l'investissement immobilier, l'immobilier locatif permet d'améliorer grandement son quotidien. (quand c'est bien fait).
Imaginez, si vous investissez pendant 15 ans, 1 bien par an et que vous revendez à la 16ème année et ceux pendant 15 ans tous vos biens (attention tout de même à la requalification en marchand de bien).
Si certains biens ont généré du cashflow positif durant 15 ans, vous en aurez profiter et sur les biens autofinancés ou un léger cashflow négatif, lorsqu'ils seront vendu au bout de quelques années, vous profiterez de la plus value.
Être patient
La sagesse tu auras, la patience tu acquerras.
Dixit, un grand boudhiste
L'immobilier locatif est un investissement sur le long terme, sinon faîtes du marchand de biens (professionnel de l'immobilier)
Soigner sa relation bancaire
Certains vous diront d'abord d'aller 1) visiter des biens et quand vous aurez une bonne affaire, 2) d'aller voir votre banquier pour le financement.
Que dire... oui et non.
Oui, vous pouvez visiter en masse, faire pleins d'offres et ensuite aller voir votre banquier. Cette manière de faire avait du sens... il y a quelques mois (on peut en débattre, mais d'un certains côté, ça se tient comme stratégie), l'avantage est que vous arrivez avec un projet et cela facilite les échanges.
Non, car les règles du jeu ont changées, maintenant, le mieux est de "sonder" vos interlocuteurs bancaires afin de ne pas vous épuiser à faire 10/15 banques.
Depuis le HCSF et le resserrement des crédits, ce n'est pas conseillé. Du coup on atterrit du coté du "NON". En faisant cela, vous ne soignez pas votre relation avec votre banquier.
Avoir une stratégie de financement
Un des avantages de l’investissement locatif, par opposition aux placements financiers, est la possibilité de recourir à l’emprunt.
Vous devez être clair sur le montant de votre apport et la durée d’emprunt.
L'important dans l'investissement immobilier est d'avoir un crédit pour bénéficier du levier bancaire, c'est le plus gros avantage, avec l'amortissement du capital.
S'associer
Précédemment, on vous expliquait de s'endetter, le plus possible pour avoir le fameux levier bancaire, mais quand vous enchaînez, votre endettement augmente, et même si votre banquier vous aime, il ne pourra pas vous délivrer ad vitam aeternam des lignes de crédit.
C'est pour cela, qu'il faut s'entourer de personne qui aime l'immobilier, qui ont des ressources financières et un bon scoring bancaire.
Conclusion
Mais bon, ça n'engage que nous...
Sinon on propose de faciliter votre investissement, clé en main, rentable et surtout engagé. Partant.e ?